محمود اولاد ، کارشناس اقتصادمسکن معتقد است: مشکلات بازار مسکن سالهاست اصلا در محدوده ی این بازار نیست و وابسته به سایر بحرانهای اقتصادی کلانتر هست که بر پیکرهی مسکن هم سایه میاندازد .وی با اشاره به سقوط آزاد تولید مسکن در ایران گفت: در حال حاضر ساخت، تولید و عرضه مسکن به شدت کاهش پیدا کرده و بررسیها نشان میدهد میزان تولید مسکن حدود یک چهارم هفت الی هشت سال پیش است. در ضمن باید در نظر داشت هر چند بعضا این شاخص به مدت کوتاه افزایش جزئی پیدا میکند اما دیگر شاهد ارقام اعلامی اوایل دهه نود نیست .
او با تاکید بر اینکه عامل مهم کاهش تقاضا مانع از روشن شدن ابعاد فاجعهبار این کاهش در اقصاد ایران شده است، ادامه داد: در بازار هم میبینیم که معاملات محدود به خانه ها با سال ساخت بالاتر و به اصطلاح دست دوم است. در این شرایط تنها انتقال مالکیت اتفاق میافتد و این انتقال مالکیت تاثیری بر رشد دادههای اقتصادی ندارد.اولاد تاکید کرد : هر چقدر این شرایط رکودی در عرضه مسکن ادامه پیدا کند این خطر جدیتر میشود که با اندک حرکتی در زمینه تقاضا با رشد انفجاری قیمت مواجه شویم.
این کارشناس اقتصادی در ادامه در پاسخ یه این سئوال که سن دسترسی به مسکن برای خانهاولیها چقدر است؟ توضیح داد: شاخص دسترسی به مسکن از تقسیم قیمت یک واحد متعارف بر درآمد سالانه هر فرد گرفته میشود ، اگر یک فرد کل درآمدش را صرف پس انداز به منظور اخذ مسکن کند میزان متوسط مطلوب با احتساب متغیر های متراژی و جغرافیایی حدودا بین 7 تا 10 سال تخمین زده میشود ، و با توجه به اینکه تمام درآمد یک فرد صرف مسکن نمیشود این عدد دو برابر یعنی حدود 20 سال میشود ، در صورتی که در شرایط استاندارد این فرد طی 5 سال اول ورودش به بازار کار بتواند با وام صاحب ملک شود و 15 سال آینده را صرف پرداخت قسط وام کند شرایط معقولی متوجه فرد است .
او در توضیح این مطلب افزود: اگر قیمت مسکن تقسیم بردرآمد بالای 10 سال بشود شرایط خطرناکی پیرامون فرد است ، اگر این رقم بالاتر برود یعنی ان فرد در طی سی سال کاری نتوانسته صاحب خانه بشود ، متاسفانه در کشور ما این رقم خیلی بالاتر است که بین دهک های مختلف متفاوت است ولی به طور متوسط سالهای انظتار برای خرید یک مسکن معمولی تا 35 سال رسیده که رقم وحشتناکی است. این بدان معناست که بعضا کار به جایی میرسد که دو نسل باید کار کنند تا صاحب خانه شوند .
وی گفت: مدت انتظار برای خرید مسکن برای دهکهای پایین حتی بالاتر از این رقم هم هست و طبق محاسبات با قیمت امروز و درامد امروز برای این دهکها ممکن است تا 130 سال هم طول بکشد تا کسی در دهکهای پایین درامدی صاحب ملک شود. به این ترتیب یعنی پنج الی شش نسل باید قسط بدهند تا بتوانند مالک شوند. به این ترتیبمیتوان اینگونه برداشت کرد که با این فاصلهی قیمتی میان درامد و قیمت مسکن، خرید ملک برای دهکهای پایین درامدی به امر غیرممکن تبدیل میشود که تاثیرات آن در اقتصاد و جامعه نمود خواهد یافت.
مجيد گودرزي، كارشناس بازار مسكن نیز در مورد افت ساخت و سازها به خصوص از سال 1400 به بعد اظهار داشت: بيشترين پروانههاي ساخت و ساز در سال 1396 صادر شدند و از سوي ديگر در اين سالها شاهد ايجاد جذابيتي كاذب در حوزه مسكن بوديم كه همين مساله سرمايهها را به سمت بازار مسكن هدايت كرد. اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه قدرت خريد مردم به اندازه رشد قيمت مسكن بالا نرفته است، تصريح كرد: اين موضوع باعث شد كه تقاضاي مصرفي مردم به سمت صفر برود، چراكه قيمتها به گونهاي شده كه دور از دسترس مردم شده است و نرخگذاريها هيچ ارتباط منطقي با هزينههاي ساخت و دستمزدها و ساير فاكتورهاي اثرگذار ندارد.
اين فعال حوزه مسكن ادامه داد: همه موارد دست به دست هم دادند تا اين قفلشدگي در بازار مسكن ايجاد شود و شاهد آنيم كه موضوع قيمتگذاري كاملا دلبخواهي شده و دست مالكان هم باز شود و از سوي ديگر با كاهش واقعي دستمزدها و تورمهاي بالا روبهرو هستيم و سياستگذاريها هم آنگونه كه بايد پيش نرفته و شاهد آنيم كه عرضه و تقاضا نقطه تعادلي بسيار بالايي را تشكيل داده است. گودرزي خاطرنشان كرد: كارگران، كارمندان، بازنشستگان و معلماني كه دستمزدها و حقوقهاي ناچيزي دريافت ميكنند و 12 ميليون جوان ايراني كه در آستانه ازدواج قرار دارند، در شرايطي قرار گرفتهاند كه حداقل تا 100 سال دوره انتظار خريد مسكنشان بالا رفته است و قادر به خريد مسكن نيستند، چراكه دستمزدها زير خط فقر قرار گرفتهاند.
اين فعال حوزه مسكن گفت: از سوي ديگر شكافي دو طرفه ايجاد شده است از يكسو تورم لجام گسيخته مسكن و از سوي ديگر كاهش قدرت خريد مردم كه باعث ركود در بازار مسكن شده است. گودرزي در پاسخ به اين پرسش كه ورود سرمايههاي جديد چه زماني به سمت ساخت و ساز خواهد آمد، تصريح كرد: زماني كه نرخگذاريها و سوداگريها در اين بازار به سمت صفر ميل كند سرمايهها هم به اين حوزه وارد ميشود، اما در حال حاضر سوداگري در اين بازار همچنان جذاب است و ساخت و ساز براي سازندگان هم صرفه اقتصادي ندارد و ضرورت دارد تا با ابزارهاي مالي و مالياتي قيمتها را به نوعي كنترل كنند كه براي سوداگران صرفه اقتصادي نداشته باشد.
اين فعال حوزه مسكن افزود: موضوع ديگر مربوط به بحث آزادسازي زمينهاست، چراكه تمامي افرادي كه در اين كشور زندگي ميكنند حق دارند از منابع طبيعي اين كشور بدون آسيب زدن به سهم آيندگان بهرهبرداري كنند اما امروز شاهد آنيم كه كمبودها در بخش مسكن عمدي و جهت ايجاد نارضايتي است.گودرزي ادامه داد: اين موضوع قابل پذيرش نيست كه كشوري با وسعت و ظرفيت ايران كمبود زمين داشته باشد و سوال اين است كه چرا بايد 60 تا 70درصد بهاي ساخت يك مسكن مربوط به قيمت زمين شود.
وی خاطرنشان كرد: هماكنون كمبودي در بخش ساخت مسكن در كشور وجود ندارد، از نظر نيروي كار، زمين، مصالح ساختماني و… مشكلي وجود ندارد، اما متاسفانه قيمتگذاريها در اين حوزه رها شده و قانونگذاري هم نشده است و با فقر شديد قانون در صنعت ساختمان و مسكن ايران روبهرو هستيم.
گودرزي در پاسخ به اين پرسش كه چرا در تهران ميزان ساخت و سازها با افت همراه شده است، افزود: قيمتها در تهران به شدت بالا رفته است و متاسفانه پايتخت به جهنمي براي كارگران و كارمندان تبديل شده و ساخت و سازها در اين بخش اشباع شده است، ضمن اينكه بخشهايي كه بافت فرسوده محسوب ميشوند به دليل قديمي بودن خانهها در اين مناطق و اينكه داراي قراردادهاي غيررسمي هم هستند مشمول دريافت تسهيلات نميشوند.
او افزود: تا زماني كه اين مشكلات حل نشود هيچ بانكي حاضر به پرداخت وام به اين مناطق فرسوده نيست، البته تغيير قراردادهاي غيررسمي هم به سادگي صورت نميگيرد، چراكه بحثهاي مربوط به وراثت و طرحهاي توسعهاي شهرداري و هزينهها و عوارض شهرداريها در اين خصوص نيز مطرح است كه كمرشكن بوده و صرفه اقتصادي هم برايشان ندارد.
ثبت دیدگاه