چرا دولت واقعیت بازار مسکن را نمی بیند؟

رکود، وضعیت اصلی بازار مسکن در سال 1402 بود؛ رکودی که دولت نیز با شدت‌بخشیدن به سیاست‌های انقباضی، بر آتش آن دمید.وضعیت وخیم بازار مسکن البته به همین توصیف محدود نیست و این بازار از سمت عرضه نیز با مشکلات بی‌شماری روبرو است. بر همین اساس، سال‌هاست میزان خانه‌های موجود قابل عرضه در کشور، کمتر از نیاز سالانه بازار است.
کارشناسان معتقدند اینگونه مشکلات و چالش‌های بازار مسکن عموما نتیجه سیاست‌های دولت‌ها در عرصه اقتصاد کلان کشور است. به این ترتیب این سوال مطرح می‌شود که دولت سیزدهم که با وعده ساخت 4 میلیون واحد مسکونی به میدان آمد، برای این بازار چه اقدامی کرد و رفتار دولت در سال 1402 چه تاثیری بر تصمیم‌گیری مردم برای ورود به بازار و خروج از آن گذاشت؟
منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن در این باره گفت: در سال 1402 شاهد رکود در بخش مسکن بودیم و کسانی که در این حوزه سرمایه‌گذاری کرده‌ بودند، چه سازنده و چه واسطه‌ها، سعی کردند در 6 تا هفت ماه ابتدای سال، ملک و آپارتمان خود را نقد کنند.
وی افزود: در حالی که این قشر مایل به نقدشوندگی سرمایه خود در بازار مسکن بودند اما بازار اجازه نداد و این انباشت به مرور خود را در انتهای سال نشان داد؛ رغبت فروشندگان هم به مرور کاهش پیدا کرد تا با چهره جدید در سال 1403 ملک خود را به بازار عرضه کنند.
غیبی درباره تصمیم‌گیری مردم برای ورود به بازار توضیح داد: مردم به‌عنوان خریدار و مصرف‌کننده و از سوی دیگر تولیدکننده و کاسب با خود عهد و پیمانی در مورد زمان ورود به بازار دارند. آنها مسائل مربوط به بازارهای موازی و تاثیرات و التهابات بازار ارز را سنجش و رصد کرده و رفتار خود را متناسب با آن متعادل می‌کنند. اما تمامی این مقولات با رفتار دولت مغایرت دارد.
وی افزود: دولت در سال 1402 به‌زعم خود اقداماتی را برای ساماندهی بازار مسکن انجام داد و به ریزبرنامه‌ها پرداخت؛ اعم از راه‌اندازی سامانه‌های مختلف، فشار بیشتر بر بنگاه‌های املاک، اعمال بحث مالیات بر خرید و فروش چند خانه در یک بازه مشخص و از این دست سیاست‌ها که مانند یک کش به سر جای خود بازگشته است!
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: دولت به جای اینکه سیاست‌های اصلی را در سال 1402 پیش ببرد و مردم را در راه خانه‌دار شدن با شرایط متناسب همراهی و با آنها همدلی کند، با ریزبرنامه‌هایی که ماهیت غیراجرایی داشت اقتصاد مسکن را در سال 1402 به پایان رساند.غیبی بیان کرد: امید می‌رود دولت در سال 1403 با تمهیدات حمایتی، پشتیبانی بیشتر و سیاست‌های غنی‌تر همراه مردم باشد و واقعیت را ببیند تا بتوان چرخه اقتصاد مسکن را در سال 1403 در مسیر رشد به حرکت درآورد.
کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند در صورتی‌که دولت تدبیری نیندیشد تا مردم بتوانند بار دیگر به بازار مسکن بازگردند و در آن معامله کنند، با افق افزایشی قیمت مسکن در سال 1403 باید در انتظار رکود تورمی بود. این روند همچنین پهنه گسترده‌ای از زنجیره اشتغال را تهدید می‌کنند و به تدریج اقتصاد کشور را به کما می‌فرستد. در همین راستا ،مهدی کرباسیان عضو هیات رییسه اتحادیه مشاوران املاک گفت: عوامل متعددی بر بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ اثرگذار است که از جمله آن می‌توان به هزینه‌های ساخت، تعداد معاملات، فعالیت‌های سوداگرانه، نوسانات بازار ارز، بودجه دولت، تسهیلات بانکی، مالیات‌های حوزه مسکن، نرخ رشد نقدینگی و اثرات آن بر تورم عمومی اشاره کرد.
کرباسیان اظهار کرد: آمارها و داده‌های موجود در سطوح مختلف اقتصادی تا حدودی مسیر و چشم‌انداز بازار مسکن در سال آینده را مشخص می‌کند. بخش دیگر به عملکرد و برنامه‌های دولت در سال ۱۴۰۳ و همچنین حرکت بازارهای موازی مربوط می‌شود. وی افزود: دولت تلاش دارد بخش مسکن را به عنوان یک حوزه پیشران به رونق برساند. رسیدن رشد بخش مسکن از منفی ۱۵ درصد در سال ۱۳۹۹ به مثبت ۳.۸ درصد در سال جاری نشان می‌دهد که تلاشهایی در این حوزه صورت گرفته و این رشد عمدتا از طریق طرح نهضت ملی مسکن به دست آمده اما کافی نیست.
کرباسیان گفت: وقتی آمار و ارقام سال جاری را می‌بینیم به اعدادی می‌رسیم که می‌تواند تا حدودی افق بازار مسکن در سال آینده را به تصویر بکشد. امسال تورم ۴۵ درصدی مصالح ساختمانی را داشتیم. با تورم عمومی ۴۳ درصد مواجه بودیم و قیمت مسکن شهر تهران نیز تقریبا در همین محدوده به میزان ۴۶ درصد افزایش داشت. لذا می‌بینیم که در این سه حوزه اعداد و ارقام به هم نزدیک است.
وی با اشاره به نوسانات قیمت ارز در سال جاری گفت: نرخ دلار در بازار آزاد از حدود ۵۰ هزار تومان در ابتدای سال جاری به حدود ۶۰ هزار تومان در پایان سال رسیده که رشد ۲۰ درصد را نشان می‌دهد. یعنی دلار کمتر از نصف تورم عمومی، نهاده‌های ساختمانی و رشد قیمت مسکن افزایش داشت که علت آن کنترل بازار ارز توسط بانک مرکزی بود.نایب رییس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران بیان کرد: درست است که تحرکات بازار ارز بر بازار مسکن اثرگذار می‌گذارد اما تنها مولفه برای ارزیابی این بازار در سال آینده نیست. اثرات سایر بخش‌ها را نیز باید در نظر گرفت. در این خصوص علاوه بر آنکه با تورم بالای ۴۰ درصد متغیرهای اثرگذار بر بخش مسکن مواجهیم، انتظارات تورمی را نیز نمی‌توان نادیده گرفت.به گفته کرباسیان، رصد شرایط عمومی بازار مسکن در ماههای بهمن و اسفند نشان می‌دهد علی‌رغم رکود معاملات، نرخهای پیشنهادی دچار تغییر شده که از انتظارات تورمی نشأت گرفته است.
بر این اساس معتقدم دولت برای ایجاد آرامش در بازار مسکن باید متغیرهای اثرگذار بر تورم این بازار را کنترل کند.
وی با اشاره به نوسانات شدید بازار مسکن از سال ۱۳۹۶ تا کنون گفت: در شرایطی که مشاوران املاک تاثیری بر افزایش قیمت نداشته و ندارند، نگاههای منفی به این صنف آسیب زده است. مشاوران املاک به عنوان واسطه و دلالت کننده، عامل کاهنده قیمت هستند اما برخی تصمیمات مثل کاهش حق‌الزحمه این صنف و ایجاد سامانه خودنویس، فعالیت مشاوران را تحت تاثیر قرار داد. معتقدم سامانه خودنویس، امنیت بازار مسکن را کاهش می‌دهد که پیامدهای منفی برای خریداران و فروشندگان خواهد داشت. اثرات این سامانه حدود یک سال دیگر نمایان می‌شود.