سیاستهایی است که از سوی دولتهای مختلف در حوزه مسکن اعمال شده یکی از پارامترهای تاثیرگذار بوده که در سالهای گذشته به مسئله بحران در بازار مسکن دامن زده است؛ سیاستهایی که پشت هیچکدام از آنها، مطالعه و نظرهای کارشناسی وجود ندارد و در نهایت طی بلندمدت وضعیت را در شرایط بدتری فرو خواهد برد.
دولت سیزدهم نیز در این زمینه مستثنی از دولتهای دیگر نیست و کارشناسان معتقدند بهکارگیری سیاستهای فعلی نهتنها نمیتواند تاثیری مثبت بر این عرصه به جا بگذارد بلکه میتواند زنگ هشداری برای برخی ابعاد حوزه مسکن در آینده باشد.
وضعیت نابسامان بازار مسکن باعث شده به سیاستهای اجرا شده از سوی دولت نیز در جایگاه یکی از عوامل این شرایط، توجه ویژه شود. سیاستهایی که از دو سال پیش، یکی پس از دیگری به اجرا درآمدهاند، اما در بهترین حالت مانوری نمایشی بیش نبودهاند. اما حالا باید دید اجرای سیاستهای کنونی چه پیامدهایی برای این حوزه خواهد داشت.
اما وضعیت کنونی بازار مسکن در ایران از بهطور دقیق از چه زمانی کلید خورد؟منصور غیبی، کارشناس و پژوهشگر حوزه مسکن در این باره گفت: اولین سیاست عمده دولت در سال 1358 سیاست ملی کردن اراضی شهری بود. در عین حال که این سیاست در حال شکلگیری بود قانونی تصویب شد که اراضی شهری نیز آزاد میشد. یعنی این دو سیاست فرصت این را ایجاد میکرد که زمینهای موجود شهری واگذار شود؛ این سیاست با هدف اینکه به مردم محروم و اجارهنشین خانه اعطا شود اجرایی شد.
او ادامه داد: اما شروع آسیب از آنجا شکل گرفت که حجم بالایی از مهاجرت به شهرها رقم خورد و این هجوم، زمینهای شهر را قلع و قم کرد. اگر بخواهیم به آن سیاست ابتدایی بازگردیم میبینیم که در آن مقطع، دخالت صد درصدی دولت در حوزه زمین شکل گرفت و باعث شد زمینها واگذار شود و ذخایر زمین بهویژه در شهر تهران به صفر برسد.
غیبی همچنین در این مورد توضیح داد: تا اینکه در سال 1361 بنیاد مسکن به این عرصه ورود پیدا کرد تا این نوع توزیع زمین را مدیریت کند. این موضوع ادامه پیدا کرد تا در اولین طرح توسعه و در سال 1368 دخالت دولت کاهش یافت و گفته شد دولت میتواند 45 درصد از زمینها را واگذار کند.
این کارشناس حوزه مسکن در مورد قطع دخالت دولت در واگذاری زمین طی برنامه سوم بیان کرد: این مقدار در برنامه توسعه دوم به 30 درصد کاهش پیدا کرد و در سیاستهای توسعه سوم دخالت دولت به صفر رسید. بنابراین در برنامه توسعه سوم دولت کاملا از دخالت در این حوزه کنار کشید و اجازه رشد سوداگری و خرید و فروش زمین در جایگاه سرمایه باعث محصول تولیدی روی این زمینها گرانتر شود و سوداگری از این نقطه شکل گرفت.
وی افزود: این رفتار به لحاظ دولتی یک تفریط و افراط از دخالتهای دولت محسوب میشود. آنجا که دولت باید دخالت میکرد، کنار کشید و آنجا که نباید حضور پیدا میکرد، حاضر و موجب آشفتگی و انباشت در دولتهای مختلف شد.
غیبی در مورد کمبود زمین و پیشرفت عمودی ساختمانها توضیح داد: پس از برنامه سوم، توسعه شهرها با توجه به محدودیت زمینی که وجود داشت به صورت عمودی رخ داد و باعث شد خانهها ارتفاع بگیرند؛ طبیعتا در بحث ساخت و ساز نیز دولت با عدم دخالت خود زمینهای را فراهم آورد که با رشد بیرویه در این حوزه هم مواجه شدیم و جنس سوداگری از زمین به آپارتمان تغییر کرد.
او ادامه داد: دولت در جایگاه متولی باید از این محدودیت زمین خبر داشت و در طول زمان برای حفظ آن برنامهریزی میکرد؛ ما پساندازها را در این حوزه یک شبه خرج کردیم و در نتیجه اکنون برای توسعه ملک و آپارتمان تحت عنوان مسکن مهر، مسکن ملی و مسکن اجتماعی و نظایر آن از زمینها و ذخایری که مربوط به آیندگان و جزو منابع طبیعی است استفاده میکنیم.
این کارشناس بازار مسکن در مورد مشکل کمبود زمین در شهرستانها بیان کرد: مشکل کمبود زمین اکنون به شهرستانها نیز کشیده شده است. حتی هر شهری که تا پنج یا 10 سال قبل، این مشکل را نداشته اکنون با آن روبهروست و مالها و آپارتمانهای مرتفع در آنها ساخته شده است که خود نشاندهنده آن است که نوع نگاه کالای سرمایهای به زمین و مسکن در تمام شهرها بهویژه شهرهای متوسط و بزرگتر، خود را نشان داده است.
غیبی در ادامه در مورد تاثیر سیاستهای دولت بر بازار املاک بیان کرد: سوال بسیاری از مردم این است که در نهایت بحث اقتصاد مسکن به کجا منتهی میشود و چشمانداز آن چیست؟ یکسری برنامههایی که طی یک سال گذشته پشت سر هم بر حوزه اقتصاد مسکن تاثیر گذاشته و در آینده نمود پیدا میکند برخی سیاستهایی است که دولت اجرا کرده و بهزعم خود برای اصلاح و اقدام عملی جهت کنترل بازار مسکن، آنها را در جامعه پیاده میکند.
او ادامه داد: این سیاستها مواردی است مانند برخورد با حوزه صنفی املاک و واکاوی پلتفرمهای مجازی در خصوص آگهیهای املاک، نگاه دولت به مالیاتستانی از خانههای خالی که هنوز در جریان است و از سوی دیگر مسئله مالیات بر خانههای لوکس و اخذ مالیات از مستاجران از سال آینده. اینها جزو عواملی هستند که پشت سر هم به این حوزه زنگ هشدار و تهدیدات ناخوشایندی را وارد میکند.
غیبی افزود: در ادامه این نوع برنامهها و سیاستها، دولت سامانه کد رهگیری رایگان را برای مردم تدارک دیده است که بعد از آن مالکان مجبور هستند املاک خود را در این سامانه ثبت کنند؛ حتی اخیرا صدور دستهچکهای جدید مشروط به ثبت صاحب چک در سامانه املاک و اسکان خواهد بود. در نقطه مقابل همه اینها عدم توفیق عملیاتی دولت در به سرانجام رساندن مسکن ملی در دو سال گذشته و گرانی ناشی از تورم موجب شده است سیاستهای حوزه مسکن در دولت سیزدهم باعث ایجاد نگرانی بین خریداران و حتی سرمایهگذاران و سازندگان شود. همچنین این سیاستها به رکود در حوزه مسکن دامن زده است.
کارشناسان معتقدند دولت در دو سال گذشته با بهکارگیری سیاستهایی نمایشی و غیرکارشناسی ضربات جبرانناپذیری بر پیکره رنجدیده بازار مسکن وارد کرده است.این کارشناسان میگویند دیگر زمان آن فرا رسیده است که دولت با استفاده از نظرات کارشناسی و بهکارگیری سیاستهایی که زمانی برای مطالعه در مورد آن صرف شده حتی اگر نمیتواند در بهبود وضعیت فعلی نقشی داشته باشد از آسیبهایی که میتواند در طولانیمدت برای بازار مسکن داشته باشد، جلوگیری کند.
۱۲ آذر ۱۴۰۲ - ۰:۲۷
ضربات جبرانناپذیر بر پیکره رنجدیده بازار مسکن؛
ریشه گره کوری که اکنون دامن بازار مسکن و ساخت و ساز را گرفته مربوط به امروز و دیروز نیست و زمینههای آن به دههها قبل بازمیگردد. مشکل کمبود زمین هم بر کسی پنهان نیست. این مسائل و تصمیمگیریهای نادرست از دولتی به دولت دیگر منتقل شده و حالا کوهی از مشکلات را بر دوش متقاضیان مسکن بهجا گذاشته است.
ثبت دیدگاه