بازار مسکن در سالهای گذشته تورم چشمگیری را تجربه کرده است. دولت برای جلوگیری از این افزایش قیمت افسارگسیخته در سال گذشته سعی کرد با استفاده از سیاستهای انقباضی و خبردرمانی سد موقتی مقابل این مسیر صعودی بسازد.سدی که بهنظر نمیرسد با آزاد شدن فنر قیمت دلار از دستان دولت، پایدار بماند. کارشناسان معتقدند نمودار قیمت مسکن در سال 1403 صعودی باقی خواهد ماند. اما سوال این است که تورم مسکن در ایران از کجا نشات میگیرد و چگونه میتوان از عوامل آن کاست؟
منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن در مورد دلایل افزایش قیمت مسکن گفت: آنچه در اقتصاد مسکن باعث افزایش قیمت میشود باید عواملی درونساز در اقتصاد مسکن باشد.وی افزود: در اقتصاد ایران این عوامل درونساز نقش عمده و فعالی ندارند، مثلا رشد جمعیت جوان، تقاضای خانهاولیها، افزایش فضای کار تولیدی و مهاجرت مردم برای کار در حوزههای صنعتی و نظایر این موارد که با افزایش جمعیت و درخواست و تقاضای موثر برای ملک و آپارتمان همراه است، بهتنهایی باعث افزایش قیمت در این حجم آماری سنوات گذشته نمیشود.
غیبی بیان کرد: موردی که باعث افزایش قیمت در بازار مسکن میشود عوامل بیرونی از جمله انتظارات تورمی و نقش سرمایهای مسکن در جامعه بهعنوان یک کالا برای حفظ ارزش ریال بوده است.این تحلیلگر بازار مسکن تشریح کرد: تا زمانیکه نتوان تورم را در جامعه کنترل و آپارتمان را از کالای تجاری به مصرفی تبدیل کرد طبیعتا عوامل بیرونی دست به دست عوامل درونی میدهد و باعث افزایش بیش از حد قیمت میشود.
غیبی همچنین توضیح داد: در گذر از سال 1402 به 1403 همین عیب و ایراد وجود داشت. وضعیت بازار مسکن در سال 1403 با علم به ادامه وجود این مشکلات بهبود نمییابد. ممکن است یک انباشت انتظاری نیز دامن این نوع افزایش قیمتها را بگیرد و باعث افزایش قیمت ناگهانی ملک و آپارتمان شود.
این کارشناس حوزه مسکن در زمینه عملکرد دولت در بازار مسکن طی سال 1402 بیان کرد: در سال 1402 ترس دولت از این بود که بازار در رکود بماند، ولی رشد نکند. یعنی به بهای جلوگیری از توقف تولید در تمام نهادههای ساختمان، صنایع، معادن و از این دست موارد درگیر شود، اما هیجانی به بازار وارد نشود. این نوع سیاست ، سیاست منفعل و درماندگی بود. شاهد آن بودیم که دولت در سال 1402 با برنامههای ریز و غیرعملیاتی به حوزه مسکن نگاه میکرد.
کارشناسان میگویند حتی در صورتیکه دولت تصمیم داشته باشد سیاستهای انقباضی خود را در سال 1403 ادامه دهد، در نهایت کنترل با فشار تورم عمومی از دستان مسئولان آزاد میشود. این در حالیست که اگر دولت اقدامی برای رونق معاملات انجام ندهد بازار باید در انتظار رکود تورمی باشد که مشکلی عظیم بر دیگر مشکلات مسکن خواهد افزود.
از سوی دیگر ،گزارشهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران نشان میدهد سهم خرید خانههایی با عمر بیش از 20 سال، در سالهای اخیر مسیری افزایشی را پشت سر گذاشته است. بنا بر گزارش اسفند 1402، سهم این واحدها از معاملات مسکن به 25.5 درصد رسیده است، در حالی که آمار بهمن حدود 20 درصد ثبت شده بود. اما چرا خرید خانه های کلنگی روند افزایشی دارد؟ تورم مسکن و کاهش قدرت خرید مردم در سالهای گذشته، موجب شده سهم خانههای قدیمیساز در مجموع معاملات مسکن روندی افزایشی داشته باشد. این تورم، روند سنتی خرید مردم در بازار مسکن را بر هم زده و باعث شده حالا خریداران به سمت خانههایی با قدمت بالا بروند و سعی در بازسازی این واحدها داشته باشند. این گزارش نگاهی دارد به روند صعودی خرید خانه های کلنگی.بررسی گزارشهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران نشان میدهد، سهم خانههای نوساز از کل واحدهای مسکونی معاملهشده اسفندماه 1399 یعنی آخرین سال ریاستجمهوری حسن روحانی، 38.4 درصد و سهم خانههایی با سن بیش از 20 سال، 14.4 درصد بوده است.
اسفند سال بعد یعنی سال 1400 و اولین سال ریاستجمهوری ابراهیم رئیسی سهم خانههایی با عمر نهایتا پنج سال از کل معاملات، 32.5 درصد و سهم واحدهایی با عمر بیش از 20 سال، 20.5 درصد ثبت شده است.این معادله، سال بعد نیز با همین ترتیب ادامه یافته است و سهم خانههای نوساز در اسفند 1402 معادل 35.3 درصد و سهم خانههای قدیمیساز 22.3 درصد برآورد شده است.
آخرین ماه سال 1402 یعنی اسفندماه با وجود کشیده شدن ترمز رشد زمستانی معاملات مسکن، تعداد معاملات خانههای زیر پنج سال تا 31.4 درصد و سهم خانههای قدیمیساز تا 25.5 درصد رشد داشته است.سهم خرید خانه های کلنگی با وجود اینکه در مقایسه با خانههای زیر پنج سال در نیمه دوم سال گذشته، نوسانات کاهشی بیشتری را تجربه کرده، اما در نهایت در اسفند نسبت به سهم این واحدها در معاملات سال 1399 تقریبا رشدی دو برابری داشته است.
افزایش تقاضا برای خانههای بالای 20 سال در ایران در حالی نسبت به سالهای گذشته رشد داشته که بر اساس گفته کارشناسان، میانگین عمر ساختمانهای مسکونی ایران از حدود ۳۰ سال در دهه ۱۳۵۰، به ۲۵ سال در سالهای فعلی کاهش داشته است. این در حالی است که عمر ساختمانها در برخی کشورهای غربی به 100 سال نیز میرسد.
بر اساس این آمار، بخش چشمگیری از مردم حق انتخاب را برای خرید یک خانه با کیفیت از دست دادهاند و مجبورند برای تهیه سرپناه متناسب با بودجه خود نزدیکترین گزینه را بدون در نظر گرفتن شرایط آن انتخاب کنند.از سوی دیگر این تغییر تقاضا نیز پس از مدتی باعث شده است قیمت این خانهها به قیمت خانههای نوساز با عمر نهایتا پنج سال نزدیک شود و چنین شرایطی شاید در آینده خرید خانه های کلنگی را نیز برای متقاضیان سخت کند.
ثبت دیدگاه