تورم 84 درصدی بخش مسکن!

از آذرماه سال گذشته تا کنون، بانک مرکزی و مرکز آمار، هیچ داده روشنی از تحولات بخش مسکن منتشر نکرده بودند و انتشار آمار مسکن تنها به گزارش‌های تورم عمومی که توسط مرکز آمار منتشر می‌شود، محدود شده بود. با این حال، امروز مرکز آمار ایران، در گزارشی جداگانه، داده‌های تحول بخش مسکن در شهریورماه 1402 را منتشر کرده است.
منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است. بر این مبنا، در شهریورماه 1402، تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ١,٧- درصد بوده است که در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (0.7- درصد)، 1 واحد درصد کاهش داشته است.
منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل می‌باشد. بر اساس گزارش مرکز آمار، در شهریورماه 1402، تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٧٥,٢ درصد رسیده است. به این ترتیب، تورم نقطه به نقطه مسکن در این ماه در مقایسه با ماه قبل (٨٤.١ درصد) ٨.٩ واحد درصد کاهش داشته است.
منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است. بر این اساس، نرخ تورم سالانه شهریورماه 1402 آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٨٣,٩ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٨٢ درصد)، ١.٩ واحد درصد افزایش داشته است.
بر اساس گزارش مرکز آمار، در شهریورماه 1402 همچنین، متوسط وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در شهر تهران به ترتیب به 80 میلیون و 838 هزار و 77 میلیون و 480 هزار تومان رسیده است. این گزارش متوسط قیمت مسکن در مردادماه را نیز 79 میلیون و 199 هزار تومان اعلام کرده است.در این ماه، منطقه یک با متوسط وزنی قیمت 157 میلیون و 952 هزار تومان، بیشترین و منطقه ١٨ با متوسط وزنی قیمت 41 میلیون و 501 هزار تومان، کمترین قیمت را در بین مناطق ٢٢گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند.
ماه‌هاست در نبود آمارهای موثق از مسکن تنها یک خبر از این بازار به گوش می‌رسد؛ رکود! خریداران مصرفی و سرمایه‌گذاران، از ابتدای سال 1402 از بازار مسکن رخت بربسته‌اند و کارشناسان این حوزه هنوز نتوانسته‌اند زمان دقیقی برای بازگشت آنها به بازار املاک پیش‌بینی کنند.این در حالی‌ست که فعالان و کارشناسان بازار املاک معتقدند اکنون با توجه به ثابت‌بودن نسبی قیمت‌ها، زمان مناسبی برای خرید خانه‌اولی‌ها و خریداران مصرفی است. اما چند نوع خریدار در بازار مسکن وجود دارد و نقش آنها در رکود فعلی چیست؟
رکود کماکان بازیگر اصلی بازار مسکن است؛ حتی در ماه‌‌های تابستان که به طور سنتی فصل رونق بازار مسکن است اما امسال، جنب و جوشی در بازار دیده نشد. اما منشا این رکود از کجاست و بازیگران مختلف بازار مسکن چه نقشی در آن دارند؟ منصور غیبی، تحلیلگر بازار مسکن معتقد است که برخی بازیگران اصلی بازار، قبلا در حد اشباع، ملک خریده‌اند و حالا پول قوی آنها پارک شده است.
غیبی در تشریح دلایل رکود بازار املاک گفت: با توجه به ماهیت سرمایه‌ای بازار مسکن در ایران، یکی از دلایل رکود فعلی در بازار مسکن به عدم اقبال سرمایه‌گذاران یا خریداران بازمی‌گردد. به این شکل که اگر این قشر در بازار حضور نداشته باشند، رونقی در حوزه مسکن اتفاق نمی‌افتد.
او در مورد انواع خریداران در حوزه املاک ادامه داد: سه نوع حضور در بازار مسکن وجود دارد؛ یک نوع حضور برای خرید خانه‌‌اولی‌هاست؛ حضور دوم برای افرادی است که تبدیل متراژ می‌کنند و سوم، حضور دلالان و معامله‌گران ملک است.
غیبی توضیح داد: گروه اول یعنی خانه‌اولی‌ها در همه فصول و زمان‌های مربوط به خرید ملک حضور دارند و تابع شرایط نیستند و اگر حضور ضعیفی دارند ناشی از قیمت بالای ملک و نداشتن پول است. اما قشر مصرفی و تبدیل متراژ (تبدیل به احسن)، خود را وابسته به حضور دلالان کرده‌اند؛ یعنی اگر گروه سوم و سرمایه‌ای وارد بازار شود و به آن رونق دهد این گروه به تلاطم می‌افتند که از بازار عقب نمانند و شروع به خرید و فروش کنند.
این کارشناس مسکن در مورد رفتار گروه دوم بیان کرد: نکته قابل توجه این است که درصد بالایی از گروه دوم، ملک خود را ابتدا به سرمایه‌گذاران می‌فروشند و اقدام به خرید مجدد آنها، قاعدتا از سوی همین سرمایه‌گذاران و دلالان بوده است.او ادامه داد: به نظر می‌رسد در این نقطه، گروه دوم باید هشیاری داشته باشد تا خرید خود را در زمان مناسبی انجام دهد که شور و هیجان کاذب و قیمت بالا گریبان‌گیر آنها نشود.
غیبی در مورد رکود حاکم بر بازار توضیح داد: رکود در اثر نبود سرمایه‌گذاران، به این دلیل است که این نوع افراد در انتهای سال 1401 در حد اشباع ملک خریده‌اند و به زعم خود با قیمتی بالاتر هم این کار را انجام داده‌اند. اکنون از آنجا که روی سرمایه خود ایستاده‌اند با قیمت متعادل‌شده کنونی سرمایه خود را آزاد نمی‌کنند و مصر به فروش با قیمت دلخواه خود هستند.او ادامه داد: طیف دوم نیز ایستاده است تا ببیند سرمایه‌گذار چه زمانی خرید خود را انجام می‌دهد تا به تبع آن اقدام کند. این طیف دوم همیشه موجب خرید ملک و آپارتمان شده‌اند.