چرا کسی ریسک سرمایه‌گذاری در بازار ملک را نمی‌پذیرد؟

ماه‌های پایانی سال در طول سال‌های گذشته همواره به‌طور طبیعی ماه‌هایی برای خرید ملک یا تبدیل به احسن واحدها بوده است. از ابتدای دی‌ماه امسال نیز چنین تحرکاتی در بازار مسکن دیده می‌شود و هرچند ناآرامی‌های اخیر کشور وقفه‌ای در رفت‌و آمدها ایجاد کرد، اما به نظر می رسد دوباره به مسیر خود بازگشته است. هرچند کارشناسان امر معتقدند همه اینها به معنای رونق معاملات و خروج از رکود نیست.
در این زمینه رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران گفت: در بازار شاهد افزایش متوسط ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن هستیم و به طور خاص افرادی که پیشتر در بازار طلا و سایر بازارهای موازی سرمایه‌گذاری کرده بودند، اکنون و با اشباع شدن این بازارها، همچنین سخت شدن نگهداشت این دارایی‌ها، به سمت بازار مسکن شیفت کرده‌اند.رامین گوران اظهار داشت: به طور معمول در ماه‌های پایانی سال چنین رویه‌ای بر بازار مسکن حاکم می‌شود، با این حال به معنای رونق بازار نیست.
همچنین داود بیگی‌نژاد نائب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران به ایرنا گفت: بازار مسکن نظاره‌گر بازارهای دیگر است و تحولات در سایر بازارهای موازی را رصد می‌کند.وی بیان‌داشت: این روزها بازار طلا و ارز به آستانه‌ای از «غیر قابل اعتماد بودن» رسیده و در مقابل، بازار مسکن بزرگترین جامانده در بین بازارها از نظر قیمتی بوده است.این مقام صنفی خاطرنشان کرد: اکنون فعالان بازارهای طلا و ارز که اعتماد خود به این بازارها را از دست رفته می‌بینند، چرخشی به سمت بازار مسکن داشته‌اند. رفتاری که با رفتار عمومی مردم در ادوار گذشته در ایام پایان سال (دی، بهمن و نیمه نخست اسفند) و افزایش تردد در واحدهای مشاوران املاک برای خرید ملک، تشدید شده است.وی با تایید افزایش ترددها و مراجعه به واحدهای مشاوران املاک برای خرید ملک از ابتدای دی‌ماه، گفت: ناآرامی‌های اخیر سکته‌ای در روند این ترددها ایجاد و در آن ایام بازار قدری مسیر خود را گم کرد، با این حال رفت و آمدها دوباره سیر صعودی داشته است.
در همین خصوص ،خشایار باقرپور کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: هیچ‌کس در وضعیت فعلی ریسک سرمایه‌گذاری در بازار ملک را نمی‌پذیرد. صنعت ساختمان به یک صنعت ورشکسته تبدیل شده و حتی اگر درگیری رخ ندهد، این ابر و فضای نه جنگ، نه صلح که بر بازار مسکن سایه افکنده، تبعات خوبی برای این حوزه به همراه ندارد.
باقرپورگفت: در ماه‌های آذر و دی بازار مسکن به تدریج در حال خروج از لاک رکود بود و شاهد پالس‌های مثبتی در بازار بودیم. می‌دیدیم با ورود برخی سرمایه‌گذاران به بازار تحرکاتی به وجود آمده است. هم‌زمان از افزایش قیمت ارز و طلا که روند افسارگسیخته‌ای را طی می‌کرد بسیاری از فروشندگان مسکن از اعلام فروش انصراف دادند.
وی افزود: به یکباره شرایط بحرانی و اعتراضات بر جامعه حاکم شد که افکار را از بازار املاک دور کرد و در شرایط پیش رو تا ثبات کامل سیاسی و اقتصادی کشور، نمی‌توانیم امیدی به رونق در بازار مسکن داشته باشیم.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: از آن بدتر فضای تولید مسکن است که تا رونق در بازار ایجاد نشود فضای تولید به چرخش درنمی‌آید. من قسمت ترسناک رکود مسکن را توقف یا رکود ساخت و ساز می‌دانم.
باقرپور با بیان این‌که بعید است در فضای نه جنگ و نه صلح هیچ سرمایه‌گذاری، ریسک تولید مسکن بپذیرد، گفت: به تبع آن بسیاری از صنایع مرتبط با حوزه ساخت و ساز آسیب می‌بینند و چشم‌انداز خوبی را برای بازار کار نمی‌توانیم متصور باشیم. در هر صورت این ابری که بر فضای بازار مسکن سایه افکنده تبعات خوبی به همراه ندارد؛ حتی اگر درگیری اتفاق نیفتد.
وی درباره اثر نوسانات روزهای اخیر قیمت ارز و طلا بر بازار مسکن گفت: این مساله از دو منظر بررسی می‌شود؛ یکی قیمت دلاری مسکن و دیگری مقایسه مسکن با تورم عمومی است. معمولا در شرایط ثبات بازار، قیمت مسکن به طور متوسط در تهران در محدوده ۱۰۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده که تا قبل از حوادث اخیر تا حدود ۸۰۰ دلار کاهش یافته بود. در حال حاضر قیمت دلاری مسکن در محدوده ۷۵۰ دلاراست.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران ادامه داد: تا قبل از اعتراضاتی که منجر به اغتشاش شد فضایی ایجاد شده بود که قیمت‌ها به واسطه انصراف فروشنده‌ها سیر تصاعدی پیدا کرد. اما این موضوع در حد یک جو روانی در بازار باقی ماند؛ زیرا بلافاصله فضای جامعه ملتهب شد.باقرپور تصریح کرد: انتظار می‌رود عدد ۷۵۰ دلار نیز با تداوم شرایط موجود کاهش پیدا کند و جاماندگی مسکن نسبت به ارز و طلا تداوم خواهد داشت.
وی با اشاره به مقایسه مسکن با تورم عمومی بیان کرد: تورم نقطه به نقطه دی‌ماه ۱۴۰۴ در محدوده ۶۰ درصد و تورم ماهانه ۷.۹ درصد بود. این اعداد با آنچه در بازار مسکن رخ داد اختلاف فاحشی دارد. اما یکی – دو ماه قبل وضعیت تفاوت داشت. گزارشات آماری دو ماه قبل نشان می‌داد زمانی که تورم کشور ۴۰ درصد بود، تورم ساخت و ساز به ۵۰ درصد رسیده بود. اگر این رویه حفظ شده باشد در حال حاضر باید تورم ساخت وساز به محدوده ۷۵ تا ۸۰ درصد رسیده باشد و با توجه به جاماندگی قیمت‌ها در بازار، عملا باید ساخت وساز را در کشور یک صنعت ورشکسته بدانیم.
در همین پیوند ،رامین گوران، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران با اشاره به قرار گرفتن کشور در فضای پرریسک ناشی از جنگ، وضعیت فعلی ساخت‌وساز را بسیار نگران‌کننده توصیف کرد و گفت: شرایط کنونی تنها نتیجه جنگ ۱۲روزه و اعتراضات اخیر نیست، بلکه این موضوعات صرفاً فشارهایی را تشدید کرده که از مدت‌ها قبل در بازار مسکن وجود داشت. حتی پیش از این نیز به دلیل افزایش شدید قیمت‌ها و تورم، تقاضای مؤثر در بازار عملاً از بین رفته بود و خانوارها توان خرید مسکن را نداشتند.به گفته او، در چنین شرایطی پروژه‌های جدید یا متوقف شده‌اند یا با احتیاط بسیار بالا پیش می‌روند.گوران تأکید کرد: سازندگان ناچارند به سمت پروژه‌های کوچک‌مقیاس یا مدل‌های جدید ساخت حرکت کنند، چراکه ادامه الگوهای گذشته دیگر امکان‌پذیر نیست.