چرا مسکن گزینه مناسبی برای سرمایه گذاری نیست؟

تحلیلگر بازارهای مالی با اشاره به بهترین بازار برای سرمایه گذاری تأکید کرد: در شرایط فعلی بهترین گزینه سرمایه‌گذاری، اوراق با سود بدون ریسک ۱۵ درصدی است. دلار و طلا بازدهی کمتری خواهند داشت، بورس در بهترین حالت هم‌تراز اوراق عمل می‌کند و مسکن و خودرو به دلیل نبود تقاضای مصرفی و افزایش عرضه، جذابیت خود را از دست داده‌اند.
به گفته این تحلیلگر بازارهای مالی، باید بدانیم مسکن نسبت به سایر بازارها عقب افتاده است، این را قبول داریم. اما آیا پولی به این بازار وارد می‌شود؟ بازار بورس از سال ۹۲ تا ۹۶ بسیار ارزنده بود، چون پولی به آن وارد نمی‌شد. بازار مسکن هم همین‌طور است. تا زمانی که نیاز مصرفی به بازار وارد نشود و پایداری ایجاد نشود، نمی‌توان درباره آن صحبت تخصصی کرد.
بوربور یک توصیه هم به خریداران مسکن کرد و گفت: از سال ۹۶ تا کنون مسکن دلاری رشد کرده، نهاده‌های تولید مسکن دلاری رشد کرده، اما حقوق افراد دلاری نصف شده است. در نتیجه، نمی‌توان امیدوار بود که مسکن رشد پایداری داشته باشد. به هیچ عنوان توصیه نمی‌کنیم مسکن را به عنوان سرمایه‌گذاری انتخاب کنید. اما اگر کسی به هر دلیلی بخواهد در مسکن سرمایه‌گذاری کند، پیشنهاد می‌کنیم در حومه تهران، در مناطقی که قشر متوسط یا ضعیف‌تر خرید می‌کنند، سرمایه‌گذاری کند. حتماً با وام و رهن، زیرا این باعث ایجاد اهرم می‌شود. همچنین، واحدهای کوچک‌متراژ را توصیه می‌کنیم چون قابلیت نقدشوندگی دارد.
از سوی دیگر محمدجواد نظری تحلیلگر بازارهای مالی درباره سرمایه گذاری در حوزه مسکن گفت: در مورد مسکن باید از چند جهت بررسی کنیم اما مسکن رونق سابق را نخواهد داشت. از منظر بلندمدت اگر مسکن را بررسی کنیم، جمعیت، عامل مهمی است. ما رشد خیلی خوبی در 20 سال گذشته داشتیم و قیمت مسکن 500 برابر شده است. یکی از دلایلی که تقاضای حقیقی، مسکن را حمایت می کرد دهه شصتی ها بودند. دهه شصتی ها با انفجار جمعیت مواجه شدند و به هر سنی می رسیدند یک بحران در دوره آنها ایجاد می شد. زمانی که به دنیا آمدند جنگ و بحران شیرخشک داشتند تا کمبود صندلی در سن دانشگاه. اما وقتی به سن ازدواج رسیدند هر چند تجرد قطعی در دهه شصتی ها بسیار بالاست اما چون جمعیت بالایی داشتند نیاز بیشتری به مسکن احساس می شد.
وی گفت: الان جمعیت از تقاضای حقیقی حمایت نمی کند. اگر بازه زمانی را کوتاه تر کنم، مسائلی مثل موضوعات زیست‌محیطی و کمبود آب و برق باعث می‌شود افراد به سمت دارایی‌های نقدشونده بروند و مسکن نقدشوندگی کمتری دارد. بنابراین بخشی از تقاضای حقیقی کنار می رود. از سوی دیگر، قدرت خرید مردم نسبت به قیمت مسکن بسیار عقب مانده است. برای مثال، در سال‌های ۹۶ و ۹۷ نسبت قیمت به اجاره بسیار بالا رفته و الان این نسبت نشان می‌دهد تقاضایی جا مانده و قدرتش نمی رسد. اگر تقاضایی برای مسکن وجود داشته باشد، محدود به واحدهای کوچک با متراژ حدود ۴۰ تا ۶۰ متر و قیمت سه تا پنج میلیارد تومان خواهد بود.
وی گفت: بنابراین، رشد بازار مسکن محدود است و حتی آخرین بازار خواهد بود. حتی خودرو عملکرد بهتری نسبت به مسکن خواهد داشت. در خوشبینانه‌ترین حالت، قیمت مسکن نهایتاً ۵ تا ۱۰ درصد افزایش خواهد یافت و در صورت وقوع جنگ، ممکن است قیمت حتی کاهش یابد.نظری درباره سرمایه گذاری در بازار سهام خاطرنشان کرد: در بورس یک قانون داریم؛ قیمت‌ها به ارزش ذاتی خود بازمی‌گردند هر چقدر هم فاصله بگیرند. شرکت‌ها و دارایی‌های موجود عمدتاً حول ارزش ذاتی معامله می‌شوند و فضای زیادی برای رشد وجود ندارد. قیمت دلار هم روی درآمد بورس اثر می گذارد. بعد از جنگ منحنی امکانات تولید و ظرفیت اقتصاد ما پایین آمد. به نظر من الان سهام حول ارزش ذاتی اش معامله می شود.
همچنین محمدعلی احمدزاد اصل کارشناس بازارهای مالی درباره سرمایه گذاری در بازار مسکن خاطرنشان کرد: مسکن برای ریسک گریزها همیشه مناسب است؛ حداقل به طور معمول تورم را پوشش می‌دهد یا به نوعی مبنای تورم است. بنابراین می‌توان آن را یکی از بهترین بازارها دانست. بنابراین علاوه بر اوراق با درآمد ثابت، مسکن می تواند گزینه بعد برای سرمایه گذاری باشد.
در همین پیوند،کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان این‌که خرید و فروش مسکن همچنان راکد است، گفت: با این وجود طی ماه‌های آینده انتظار رونق را در بازار مسکن داریم. اگرچه آماری از تعداد معاملات در اختیار نداریم اما در ماه‌های ابتدایی سال برآوردها این بود که تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران کمتر از ۵۰۰۰ فقره است. هم‌اکنون تعداد معاملات به سطح ۱۰ هزار واحد نزدیک شده که اگر ۱۵ هزار فقره خرید و فروش را وضعیت نسبتا نرمال تصور کنیم هنوز با شرایط نرمال فاصله داریم.وی اعلام کرد: بر اساس گزارش‌های میدانی، مراجعات به دفاتر مشاور املاک مقداری نسبت به ماه‌های گذشته افزایش یافته است و پیش‌بینی می‌شود این روند افزایشی با شیب ملایمی تا پایان سال ادامه پیدا کند.
گودرزی در پاسخ به این سوال که آیا طی ماه‌های پیش رو تا پایان سال باید منتظر تغییر قیمت در بازار مسکن باشیم، گفت: خیر، قیمت‌ها رشد سنگینی نخواهد داشت اما به دلیل ثبات بازار در حال حاضر زمان مناسبی برای خریدهای مصرفی است. هر زمان که بازار ملک به ثبات نزدیک شده، مردم فرصت این را دارند که با آسودگی خاطر خرید و فروش خود را انجام دهند.
این ثباتی که اکنون رخ داده با وجود تغییرات جزئی، امکان مانور بهتری به خریداران می‌دهد.