با گذشت بیش از نیمی از عمر دولت سیزدهم به گفته متولیان وزارت راه و شهرسازی تا کنون ساخت بیش از ۲ میلیون و ۵۱۸ هزار و ۲۸۱ واحد مسکونی در سراسر کشور اجرا شده است. باتوجه به اینکه رقم قابل توجهی مسکن در کشور در حال ساخت است سوال اینجا است چه زمانی از میزان واحد مسکونی در اختیار متقاضیان قرار خواهد گرفت و قیمت مسکن در کشور روند نزولی به خود میگیرد؟
فارغ از نگاه کارشناسی به این طرحها، این اقدامات یک پیام مهم را مخابره میکند آن هم اینکه علیرغم دغدغه سیاستگذاران برای حل معضل مسکن، این اقدامات به دلیل وجود موانعی نمیتواند مساله مسکن را حل کند. اما این موانع چیست و دولت برای برون رفت از این دور باطل و تحقق وعده چهار میلیونی مسکن چه باید بکند؟
در همین خصوص،مجید گودرزی کارشناس مسکن با اشاره به اینکه وضعیت مسکن در کشور مطلوب نیست، گفت: مسکن به عنوان یک عامل پمپاژ تورم در کشور تبدیل شده و سهم زیادی از تورم کشور را نسبت به خود درگیری کرده و در حال حاضر بازار مسکن حدود ۸۶ درصد تورم دارد و تورم عمومی اقتصاد حدود ۳۸ درصد میباشد که با توجه به چنین آماری، مشخص است که بخش قابل اهمیت اقتصاد عمومی کشور «مسکن» است.
این کارشناس مسکن در ادامه تاکید کرد: البته باید به این موضوع اشاره کرد که وعده انتخاباتی رئیس جمهور بهجا بود و ۴ میلیون واحد مسکونی قطعاً نیاز کشور است. البته اجرای چنین ابر پروژه ملی نیازمند راهکارهای مناسب از سوی تمامی کابینههای دولت است و انتخاب مهرداد بذرپاش به عنوان وزیر جوان راه و شهرسازی برخی از موانع را در این مسیر هموار کرد اما تأمین منبع مالی با توجه به بودجه محدود دولت کار دشواری خواهد بود.
وی افزود: کمبود مسکن در کشور به وضوح مشخص است و رهاشدگی قیمت گذاری مسکن در بازار باعث میشود تا بانکها رغبتی به اعطای تسهیلات مسکن نداشته باشندرهاشدگی قیمت گذاری مسکن در بازار باعث میشود تا بانکها رغبتی به اعطای تسهیلات مسکن ندارد. البته چنین روندی برای آنها طبیعی است تا زمانی که قانون جدی برای بانکها ابلاغ و اجرا نشود به دست دلالی و پروژههای تجاری روی میآورند. بسیاری از بانکهای موجود کشور در سال ۱۴۰۰ تعداد قابل توجهی واحدهای مسکونی خریداری کردند و امروزه علاقهمند به افزایش قیمت مسکن در بازار هستند تا قیمت واحدهای مسکونی موسسههایشان در مقابل صعودی شود.
گودرزی در پایان خاطر نشان کرد: ساخت مسکن باید متناسب با رشد جمعیت باشد یکی از مسلمات مدیریت شهری است، اما شیوه ساخت در نتیجه کار تعیین کننده است. بلند مرتبهسازی، قراردادهای سه جانبه و این شیوه از دخالت دولت عامل اصلی در شکست طرح نهضت ملی مسکن تاکنون بوده و اگر تا کنون نهضت ملی مسکن نتوانسته گرهای از مشکلات حوزه مسکن را حل کند؛ دلیلش شیوه اشتباهی است که مسئولان در پیش گرفتند است.
محسن مطهری کارشناس اقتصاد مسکن نیز در خصوص عرضه زمین رایگان به متقاضیان نهضت ملی مسکن، گفت: نمیتوان از تأثیر مثبت تسهیلات بانکی به عنوان بستههای تشویقی در بازار ساخت و ساز چشمپوشی کرد. تسهیلات ساخت مسکن در خروج بازار ساخت و ساز از حالت رکود قطعاً نقش مثبتی خواهد داشت. اعطا تسهیلات بانکی به متقاضیان به معنی تقویت قدرت خرید خانوارها برای خرید مسکن، به خصوص در بخش واحدهای مصرفی است که تقاضا برای خرید خانه در بازار را افزایش میدهد و همین افزایش تقاضا محرک و مشوق خوبی برای سازندگان به منظور ورود به سرمایهگذاریهای جدید و بازار ساخت و ساز است.
وی ادامه داد: اما در اینجا چند نکته قابل توجه وجود دارد اول آنکه مقدار تسهیلاتی که بانکها موظف به پرداخت آن شدهاند آیا توان تأثیر گذاری در بازار را دارد و ثانیاً دولت در شرایط کنونی چقدر میتواند بر سازوکار اعطا تسهیلات کنترل داشته باشد و نکته مهمتر آنکه متغیر اصلی حوزه ساخت و ساز چه چیزی است؟
به گفته این کارشناس مسکن البته در سایر کشورها و به لطف نظام بانکی آنها مثلاً کشور سنگاپور مبلغ وام تا ۸۰ درصد مبلغ کل خانه را هم شامل میشود اما در ایران این ارقام نهایتاً برای تجهیز کردن خانه به کار میآید تا خرید آن! به عبارتی وام دریافتی تناسبی با قیمت نهایی خانه ندارد. بنابراین میتوان گفت با توجه به شرایط کنونی حتی در صورت پرداخت تسهیلات توسط بانکها باز هم مشکلات قابل توجهی در حوزه مسکن باقی خواهد ماند.
وی ادامه داد: با توضیحات داده شده منطقی است دولت منابع و توان خود را در عرصهای بگذارد که بر آن کنترل بیشتری داشته و در عین حال نقش پر رنگتری هم در این زمینه دارد. همانطور که ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن بیان کرده سهم زمین در قیمت تمامشده مسکن به ۶۰ درصد میرسد.
این نکته بسیار مهمی بوده و یک پیام مهم دارد، آنکه بازیگر اصلی بازار مسکن «زمین» است. از یکسو زمین بیشترین تأثیر در نوسانات قیمت مسکن را دارد و از سویی دیگر زمین در اختیار دولت بوده و دولت به راحتی میتواند آن را با قیمت و شرایط مناسب به مردم عرضه کند.
یقیناً با تغییر رویه دولت و عرضه زمین به مردم، هم بازار ساخت و ساز از رکود فعلی درآمده و هم معضل مسکن تا حد زیادی حل خواهد شد.بازار مسکن مانند هر بازار اقتصادی دیگر تابع قانون عرضه و تقاضا بوده و هرگاه عرضه به اندازه کافی صورت نگیرد، در بازار شاهد یک انباشتگی نیاز و جهش قیمتی بالا خواهیم بود.
در حال حاضر، آنچه میتواند این کسری را جبران کند افزایش عرضه زمین به بازار مسکن کشور است. چرا که ساخت مسکن جدید نیز نیازمند زمین بوده ولی به علت ایجاد انحصاری که در اعطای زمین وجود دارد این مهم اجرایی نمیشود. کارشناسان این حوزه صحیحترین پاسخ را با استناد بر نقش ۷۰ درصدی زمین در قیمت خانه، عرضه گسترده زمین به مردم و مردمیسازی نهضت ملی مسکن میدانند. در این صورت با افزایش عرضه، تعادل به بازار زمین و مسکن برگشته و قیمتهای نجومی این بازار تا حد زیادی کنترل خواهد شد. از طرفی متقاضیان میتوانند به صورت تدریجی و متناسب با شرایط اقتصادیشان برای خود خانه بسازند. با این حساب میتوان گفت اگر میانبری برای تحقق وعده ۴ میلیونی وجود داشته باشد، یقیناً از مسیر زمین میگذرد.
البته ناگفته نماند، علاوه بر اینکه دولت باید قیمت زمین را برای متقاضیان نهضت ملی به صفر برساند، همچنین باید در این راستا مصالح ساختمانی را نیز با کمترین قیمت بین متقاضیان عرضه کند. غالباً قیمت تمام شده مسکن با قیمت بازاری آن برآیند دو مؤلفه بوده: زمین و مصالح. تورم نهادههای ساختمانی طی یکسال گذشته به روایت آمارهای رسمی ۳۹ درصد بوده است.
علاوه بر عرضه زمین، اعطای تسهیلات نیز نقش قابل توجهی خواهد داشت؛ اخیراً ترک فعل بانکها در اعطای تسهیلات ساخت خانه در کانون توجه قرار گرفته است. چند وقتی است بحث سرپیچی بانکها از اعطا تسهیلات ساخت خانه داغ شده است. از رئیسجمهور گرفته تا وزیر و کارشناسان این حوزه از ترک فعل بانکها شکایت کرده و خواستار بهبود وضعیت در این خصوص شدهاند.
تجربه نشان داده بانکها هیچگاه روی خوشی به همکاری با دولت برای پیش برد طرحهای کلان نشان ندادهاند. اگر تمرکز اجرای موفقیتآمیز پروژه مسکن بر تسهیلات بانکی گذاشته شود، پیشاپیش قابل تصور است که این پروژه شکست خواهد خورد.علاوه بر سرپیچی بانکها از تکلیف قانونی خود، برخی نیز کم و کیف تسهیلات اعطایی برای ساخت مسکن را مورد سوال قرار داده و معتقدند اساساً این تسهیلات دردی از مشکل مسکن دوا نمیکند. اما برخی دیگر از کارشناسان سوال مهمتری را مطرح میکنند: اساساً تسهیلات بانکی چقدر میتواند مؤثر در باز شدن گره کور مسکن باشد که دولت و سیاستگذاران انرژی خود را در این زمینه گذاشتهاند؟
تسهیلات مسکن بنا بر تکلیف قانونی برگردن بانکها گذاشته شده تا مردم با استفاده از آن بتوانند مسیر سخت خانهدار شدن را کمی راحتتر طی کنند. سال گذشته رئیس مجلس شورای اسلامی و در جریان بررسی بخشی از لایحه برنامه هفتم توسعه درباره رسیدگی به تخلفات بانکها در پرداخت تسهیلات مسکن اعلام کرد :طبق پیگیریهای ما، بانکها به هر فردی که برای دریافت تسهیلات مسکن مراجعه میکند، وام مسکن پرداخت میکنند.همچنین وی در ادامه اینگونه گفت: وام مسکن هست، اما مردم توان پرداخت اقساط را ندارند.
دولت سیزدهم از همان ابتدا بانکها را موظف کرد که ۲۰ درصد از منابع خود را برای پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن اختصاص بدهند.به عبارت دیگر طبق قانون جهش تولید مسکن بانکها مکلف به پرداخت ۲۰ درصد از منابع تسهیلاتی خود به حوزه مسکن شدهاند. اما بانکها که سرشان به بنگاهداری گرم است، تمایلی در این زمینه از خود نشان نداده است. جز بانک مسکن، سایر بانکها عملکرد بسیار ضعیفی و نزدیک به «صفر» داشتند. اگر از این تخلف قانونی بانکها بگذریم مسئله اصلی این است که آیا وام مسکن با توجه به شرایط اقتصادی کشور و بازار مسکن میتواند راهگشا باشد؟
کند بودن روند پرداخت تسهیلات بانکی یکی از موانع جدی بر سر راه نهضت ملی مسکن است؛ تمایل بانکها بیشتر به این سمت است که تسهیلات خود را برای خرید، تجارت و یا مشارکت که دوره بازپرداخت آن بلندمدت نیست پرداخت کنند و خیلی به طرحهای بلندمدت مانند مسکن تمایلی ندارند.
عدم التزام وکمکاری بانکها در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن موجب شد که بخشی از منابع این طرح که در قالب تسهیلات باید تأمین شود سبب شد تا شاهد وقفه در اجرای این ابر پروژه دولت سیزدهم در کشور باشیم و البته این مدارا کردن دولت با بانکهای موجب ضرر به حوزه ساخت و ساز کشور شده زیرا که باعث شد سرعت ساخت و ساز در کشور کند پیشبرود.
مردم گلایههای بسیاری از وضعیت عدم وامدهی مسکن داشته و از گرانی و عدم تناسب تسهیلات با قیمت مسکن ناراضی هستند، در تهران متوسط قیمت آپارتمان بیشاز ۸۰ میلیون تومان است و اگر زوجی توان پرداخت ماهی ۲۰ میلیون تومان قسط را داشته باشد تازه میتواند تنها یک میلیارد تومان وام بگیرند که یک سوم قیمت آپارتمان در مناطق پایین شهر است.
۰۴ اردیبهشت ۱۴۰۳ - ۲۰:۵۷
سه چهارم از عمر دولت سیزدهم گذشت؛
یکیاز وعدههای انتخاباتی سیدابراهیم رئیسی ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی طی ۴ سال سکانداری دولت بود یعنی سالی ساخت یک میلیون واحد.عدهای از کارشناسان، هدف گذاری ساخت سالانه یک میلیون مسکن را نه تنها شدنی بلکه حداقل نیاز دانسته و مشکل را در راهبرد انتخاب شده توسط دولت میدانند و اعلام میکنند دولت به جای آنکه دنبال مقصر وضع موجود باشد باید به وعده انتخاباتی ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی نیز پایبند باشد.
ثبت دیدگاه