تقاضای مصرفی مسکن به صفر رسیده است!

بازار مسکن سال 1402 را در حالی پشت سر می گذارد که رکود معاملات، اصلی‌ترین مشخصه آن بود. تورم و سیاست‌های انقباضی دولت، اندک مشتریان باقیمانده در بازار مسکن را به بازارهای دیگر هدایت کرد و حالا با وجود کاهش نسبی قیمت مسکن، همچنان توان اقتصادی برای خرید خانه در جامعه وجود ندارد.
اما حالا که سال 1402 به ماه‌ها و روزهای انتهایی خود رسیده برخی کارشناسان معتقدند هیجانات ناشی از نوسان دوباره قیمت دلار و نزدیکی به سال نو ممکن است باعث جنب و جوش کوچکی در بازار شده باشد. در مقابل اما برخی دیگر نیز می‌گویند آنقدر شرایط بغرنج بوده که حتی این عوامل هم نمی‌تواند برای ورود مردم و سرمایه‌گذاران به بازار مسکن جذاب باشد.
مجید گودرزی، کارشناس مسکن درباره وضعیت کنونی بازار مسکن گفت: تقاضای مصرفی بازار مسکن اکنون به صفر رسیده است و مردم دیگر قدرت خرید خود را از دست داده‌اند، به‌ویژه خانه‌اولی‌ها؛ حتی افرادی که می‌خواهند خانه خود را تبدیل به احسن کنند دچار جاماندگی شده‌اند.
وی افزود: از سوی دیگر، تورم انتظاری مسکن منفی شده و کسانی که قصد سرمایه‌گذاری در این بازار را داشتند دست نگه داشته‌اند تا شرایط بهتر شود. زیرا اگر مسکنی خریداری شود و توان فروش وجود نداشته باشد هزینه فرصت آن بالا می‌رود.
این کارشناس مسکن همچنین در مورد تاثیر سیاست‌های دولت و مصوبات مجلس بر بازار مسکن توضیح داد: دولت نیز در تلاش است و مجلس نیز به‌دلیل نزدیک بودن انتخابات مصوباتی داشت، اما واقعیت این است که راضی‌کنننده نبود و مصوبات مجلس در خصوص ساماندهی بازار مسکن از جمله قانون مالیات بر خانه‌های خالی و خانه‌های لوکس عملا به‌دلیل ضعف کارشناسی و نبود ضمانت‌های اجرایی لازم دولت نتوانست عایدی در این بخش داشته باشد. این سیاست‌ها نه‌تنها بازار مسکن را کنترل نکرد بلکه بهانه خوبی برای افزایش قیمت‌ها بود.
وی افزود: قانون عرضه و تقاضا در اقتصاد قانونی حتمی‌ست و هر چه قیمت‌ها بالاتر برود قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد. بازار مسکن اکنون دچار رهاشدگی و بی‌قانونی است و مجلس یازدهم نیز حتی با عنایت و حمایتی که از آن انجام گرفت نتوانست گرهی از مشکلات بازار مسکن بگشاید و حتی به بحث قیمت‌گذاری نیز نتوانست ورود پیدا کند تا قیمت را کنترل کند.وی افزود: این درحالی‌ست که اگر قیمت مسکن حتی به‌صورت منطقه‌ای مشخص نشود دولت قادر نیست از معادله‌ای یک مجهولی مالیات دریافت کند. اکنون به‌دلیل مشخص نبودن قیمت‌ها دولت نمی‌تواند مالیات‌های مصوب را اخذ کند.
گودرزی همچنین چشم‌اندازی از بازار مسکن ترسیم کرد و گفت: اتفاق خوبی که ممکن است تا آخر سال رخ دهد، این است که قیمت‌ها همچنان تا آخر سال کاهشی خواهد بود و از سوی دیگر ورود چینی‌ها به صنعت ساخت و ساز و شکست انحصار در این حوزه موضوع مهم فعالیت‌های دولت به‌ویژه در شهرهای جدید است. با این شرایط امید می‌رود قفلی که به بازار مسکن ایران زده شده است باز شود.
باید اشاره داشت که ورود چینی‌ها به بازار ساخت مسکن ایران، حرف و حدیث بسیاری در پی دارد؛ تعداد زیادی از سازندگان و مسئولان در این حوزه معتقد هستند ظرفیت کافی برای ساخت و ساز در کشور وجود دارد و با رکود فعلی استفاده از شرکت‌های خصوصی کشورهای خارجی این عرصه نیمه‌جان را دچار فروپاشی می‌کند!
در همین راستا ،فخرالدین زاوه تحلیلگر بازار مسکن نیز با اشاره به ضعف شدید قدرت خرید تقاضا در بازار مسکن طی چندماه گذشته عنوان کرد: شاهد این مدعا کاهش درآمد واقعی متوسط خانوارهای ایرانی از سال ۱۳۸۶ است. ترکیب کاهش قدرت خرید با افزایش شدید قیمت کالای گران‌قیمت مسکن و هم‌چنین ضعف بازار مالی مسکن در فراهم کردن تسهیلات خرید برای خانوارها، منجر به خروج بخش اعظم تقاضای مصرفی از بازار شده که خود را در کاهش شدید سطح معاملات در سال‌های اخیر نشان می‌دهد.
وی با بیان اینکه خروجِ ناگزیرِ تقاضای مصرفی، سهم سرمایه‌گذاران و سوداگران در معاملات و خصلت دارایی بودن مسکن را افزایش می‌دهد، تصریح کرد:طی چند سال گذشته سرمایه‌گذاران بخشی از نقدینگی خود را به دلایلی همچون بازنگری پرتفوی ثروت، انتظار تورم‌های شدید و حفظ ارزش پول وارد بازار مسکن کردند. از همین رو بود که افزایش‌ شدید قیمت‌ها در بازار مسکن طی نیمه‌ نخست امسال به‌رغم ضعف تقاضای مصرفی و غلبه‌ جنبه‌ دارایی مسکن بر جنبه‌ مصرفی آن در معاملات شکل گرفت.
وی با تاکید بر اینکه در حال حاضر عمده‌ فعالان بازار را در این دوران سرمایه‌گذاران و سفته‌بازانی تشکیل می‌دهد که برای حفظ ارزش پول یا به امید کسب سود وارد این بازار شده‌اند، اظهار کرد: به‌طور خاص آن دسته از فعالان که زودتر (یا حتی در میانه‌ جهش قیمتی اخیر) وارد بازار شده‌‌اند سودهای مناسبی کسب کرده‌اند، البته برای تحقق این سودها غالبا باید دارایی به فروش رسانده شود.
وی در پایان درخصوص روند احتمالی بازار مسکن در چندماه آتی گفت: با کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در هفته‌های اخیر، قیمت‌های کنونی که سازگاری چندانی با قدرت خرید عمومی جامعه ندارند، بیشتر حبابی است از این رو محتمل‌ترین چشم‌انداز برای مسکن کاهش قیمت واقعی به‌نظر می‌رسد.