با رکود شدید بازار مسکن قیمت خانه ارزان می شود؟!

براساس جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران، گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده مربوط به اردیبهشت ماه ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌بهای مسکن به کمترین میزان طی ۳۰ ماه اخیر رسیده است، چراکه نرخ تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌بها در اردیبهشت امسال ۳۶.۹ درصد اعلام شد که این رقم از مهر ۱۴۰۲ بی‌سابقه بوده است.
همچنین بر اساس گزارش مرکز آمار، نرخ تورم سالانه اجاره مسکن نیز در اردیبهشت امسال ۳۹.۵ درصد برآورد شد که کمترین میزان رشد سالانه اجاره‌بها طی ۳۰ ماه اخیر محسوب می‌شود. از سوی دیگر طی ۱۲ ماه گذشته، تورم سالانه اجاره مسکن در همه ماه‌ها بالاتر از ۴۰ درصد بود که کاهش آن، نشانه امیدوارکننده‌ای از کاهش التهاب در بازار اجاره محسوب می‌شود.
همه این آمارها در شرایطی است که بانک مرکزی از مردادماه سال گذشته تاکنون گزارشی در خصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر نکرده است که در همین رابطه محمد شیریجیان، معاون سیاست‌گذاری پولی بانک مرکزی اظهار کرد: پیش از مرداد سال گذشته، ثبت معاملات مسکن در سامانه املاک و مستغلات انجام می‌شد، اما از آن زمان به سامانه‌های «خودنویس» و «کاتب» منتقل شده و تاکنون دسترسی لازم به این دو سامانه برای بانک مرکزی فراهم نشده است.
به گفته او، گزارش تحولات بازار مسکن از شهریورماه سال گذشته تاکنون به‌روز نشده‌اند. با وجود پیگیری‌های مداوم، آخرین مکاتبه ما با وزارت راه و شهرسازی حاکی از آن است که اگر داشبورد سامانه «خودنویس» عملیاتی شود، به ما دسترسی داده خواهد شد، اما مشکل همچنان پابرجاست. این وضعیت مانع از ارائه گزارش‌های معتبر در تحلیل بازار مسکن می‌شود؛ در حالی‌که این گزارش‌ها به‌شدت مورد نیاز ذی‌نفعان مختلف است.
غلامرضا سلامی، کارشناس اقتصادی همین رابطه می‌گوید: از جهت مصرف‌کننده، یعنی اجاره‌نشینان یا خریداران مسکن خبر خوبی هست.وی می‌افزاید: در مورد اجاره می‌دانید که اول قیمت ملک بالا می‌رود و بعد از مدتی، روی قیمت اجاره تاثیر می‌گذارد و بعد هم رشد قیمت متوقف می‌شود؛ مثل الان. بنابراین اگر پارسال تا الان رشد قیمت اجاره خیلی شدید داشتیم، به خاطر اثرات مسکن در چند سال قبل بوده است.
این کارشناس اقتصادی تصریح می‌کند: از این جهت توقف افزایش قیمت مسکن جای خوشحالی دارد، ولی اگر از منظر کلان نگاه کنیم، جای نگرانی است. به این معنا که اگر این تعادل و کاهش قیمت ناشی از تعادل در عرضه و تقاضا بوده باشد و یا اصلاحات ساختاری در بخش مسکن اتفاق افتاده باشد، مشکلی نیست، ولی شما می‌دانید این‌طور نیست.
سلامی متذکر می‌شود: وقتی تورم در مسکن از سایر اقلام کالاها و خدمات پایین‌تر است، نشان‌دهنده رکود در بازار مسکن است؛ غالبا این‌طوری است. این رکود می‌تواند نگران‌کننده باشد؛ به این معنا که متعاقب رکود، زمانی که تحولی در درآمد مردم ایجاد شود و یا بازار تکان بخورد، بعد از مدتی به تورم وحشتناک در حوزه مسکن تبدیل می‌شود.وی عنوان می‌کند: دلیل این موضوع هم این است که در دوران رکود، تولید پایین می‌آید و تولید که پایین می‌آید، عرضه در مقابل تقاضا پایین‌تر خواهد بود و ما در آینده با یک تقاضای بالاتری نسبت به عرضه مواجه خواهیم بود.
این کارشناس اقتصادی یادآور می‌شود: این شرایط را ما بارها در اقتصاد ایران شاهد بودیم. ما بارها رکود مسکن داشتیم و بعد بلافاصله با یک تورم خیلی وحشتناک و افزایش خیلی بالایی روبه‌رو شدیم. این در واقع به یک نسلی فشار شدید وارد می‌کند و همه چیز را به‌هم می‌ریزد. بر این اساس، من از این بابت خیلی خوشحال نیستم و بلکه نگران هستم.
سلامی در پاسخ به پرسش که با توجه به این‌که قدرت خریدی برای همین قیمت‌های فعلی مسکن وجود ندارد، باز هم احتمال رشد قیمت مسکن هست؟ می‌گوید: ببینید، در مورد سایر کالاها وقتی قدرت خرید پایین می‌آید، مردم کمتر می‌خرند؛ مثل گوشت و برنج، ولی در مورد مسکن، می‌توانند جایشان را عوض کنند و یا واحدشان را کوچک‌تر کنند، ولی تقاضا به طور کلی از بین نمی‌رود.
وی می‌افزاید: من فکر نمی‌کنم ما به سمت آلونک‌نشینی و این‌ها برویم، بلکه سطح توقع طبقه متوسط پایین‌تر می‌آید. به طور کلی تقاضا به صورت بالقوه وجود دارد، بنابراین به محض این‌که تحولی در درآمد مردم ایجاد شود و یا در شرایط اقتصادی کشور ایجاد شود، تقاضا به بخش عرضه فشار می‌آورد. در کشورهای در حال توسعه، این اتفاق هم زیاد می‌افتد.
این کارشناس اقتصادی تصریح می‌کند: ما سال‌هایی داشتیم که وضع اقتصاد ایران بهتر شده و بیشترین فشار را روی مسکن داشتیم. ما مساله آمایش سرزمین را جدی نگرفتیم و تقاضا متمرکز در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها شده است. ما همیشه با این معضل مواجه هستیم و فشار خیلی زیادی هم به طبقه اجاره‌نشین و هم به خریداران مسکن وارد می‌کند. به‌هرحال مساله قدرت خرید در حوزه اقتصاد مسکن خیلی مهم است.
سلامی همچنین در پاسخ به این سوال که نسخه کوتاه‌مدت برای مهار انفجار قیمت مسکن وجود دارد؟ می‌گوید: دولت علاوه بر این‌که در این سال‌ها برای تولید مسکن تلاشی نکرده، بلکه حتی جلوی تولید مسکن را گرفته است؛ آن هم با ایجاد یک‌سری نگرانی‌ها. برای مثال، الان بحث مالیات سفته‌بازی و سوداگری مطرح است و مهم‌ترین هدف هم سرمایه‌گذاران در بخش مسکن هست.
وی می‌افزاید: سرمایه‌گذاران مسکن در دنیا یک عامل رونق بخش مسکن هستند. یعنی سازنده‌ها شروع به ساخت که می‌کنند، روی این طبقه و گروه حساب باز می‌کنند، چون هدف سازنده این هست که بسازد و فوری تبدیل به پول کند و بعد برود واحد دیگری را شروع کند. اگر فکر ‌کند که می‌سازد و بعد هم مشتری برایش وجود ندارد، کمتر راغب می‌شود که این کار را کند.این کارشناس اقتصادی عنوان می‌کند: ما با فشارهایی که به این گروه از سرمایه‌گذاران می‌آوریم، آن‌ها را به تبع از بازار خارج می‌کنیم و همین موضوع باعث می‌شود که سازندگان از بازار خارج شوند و عرضه را پایین می‌آوریم.
سلامی یادآور می‌شود: در زمینه اجاره هم ما فشارهای دیگری وارد می‌کنیم. برای مثال، بحث محدود کردن نوسان اجاره، موجران و مالکان را از ارائه مسکن نگران می‌کند. به هرحال این نوع اقدامات و تصمیمات، محدودیت در مالکیت افراد به وجود می‌آورد.وی خاطرنشان می‌کند: این که یک کسی اجاره دهد و بعد سال بعد نتواند مستاجر خود را بلند کند و یا چند سال بعد هم نتواند بلند کند، محدودیت در مالکیت است و افراد را از اجاره دادن منصر می‌کند. این‌ها عرضه را پایین می‌آورد.
این کارشناس اقتصادی تصریح می‌کند: ما این اطمینان خاطر را به سازنده‌ها و یا مالکان باید بدهیم که در چارچوب قانون، حمایت شوند و مزاحمتی برایشان ایشان شود.وی متذکر می‌شود: بخش خصوصی ما هم به دلیل این‌که در بخش مسکن فعال بوده است و اگر به بازار مسکن برگردد، یک مقداری کمبودها را جبران می‌کند.
منصور غیبی، کارشناس مسکن نیزدر همین راستا اظهار داشت :‌ آنچه از وضعیت بازار مسکن تا پایان اردیبهشت‌ماه و در آغاز خردادماه مشاهده می‌شود، رکودی نسبی است؛ رکود به این شکل که نه از سوی خریداران و نه از جانب فروشندگان، عجله یا شتابی در آن دیده نمی‌شود. در واقع، یکی از دلایل اصلی این اتفاق به دوره‌ای از انتظار برمی‌گردد که میان خریداران و فروشندگان شکل گرفته است.
او افزود: این دوره‌ انتظار می‌تواند ناشی از شرایط و التهابات سیاسی و منطقه‌ای باشد. همچنین، نوعی نگرانی که به دلیل بی‌ثباتی در بازارهای موازی از جمله ارز، طلا و سکه در بازار داخلی شکل گرفته، به این وضعیت دامن زده است؛ به‌گونه‌ای که مردم با احتیاط و همراه با مطالعه نسبت به آینده بازار مسکن، وارد این بازار می‌شوند.
غیبی اضافه کرد: تا این مرحله، شاید بتوان گفت که اوضاع منطقی به نظر می‌رسد. اما موضوع نگران‌کننده، انباشت این انتظار است. در صورتی که ما شاهد تثبیت معادلات سیاسی منطقه‌ای، چه در حوزه بین‌المللی و چه در عرصه داخلی باشیم و نتیجه‌ای از روند مذاکرات حاصل شود، در این صورت، بازار مسکن می‌تواند از وضعیت ایستا خارج شده و در وضعیتی داینامیک قرار گیرد.
غیبی بیان کرد:‌ این آمادگی برای امکان افزایش قیمت‌ها باید وجود داشته باشد؛ زیرا وقتی مردم سرمایه‌های خود را از بازارهای مختلف موازی نقد می‌کنند و به تغییر مسیر سرمایه‌گذاری روی می‌آورند، آنچه محتمل است، ورود بیشتر این سرمایه‌ها به حوزه مسکن خواهد بود. در نتیجه، هنگامی که تقاضا در بازار مسکن افزایش پیدا کند، باعث می‌شود شاهد افزایش قیمت‌های کاذب در این بخش باشیم.این کارشناس بازار مسکن در پایان اضافه کرد: از این‌رو، دولت باید با سیاست‌گذاری مناسب، ایجاد نظام کنترلی و اعمال نظارت دقیق بر بازار، مانع بروز چنین التهابی در بازار مسکن شود و بتواند این مسیر را با آرامش طی کند.